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沈阳市物业管理条例(上)

  第一章 总则   第一条 根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。   第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动。   第三条 市房产主管部门负责全市物业服务活动的监督管理工作。   区、县(市)房产主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作。

第一章 总则


第一条 根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。


第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动。


第三条 市房产主管部门负责全市物业服务活动的监督管理工作。


区、县(市)房产主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作。


建设、规划、城建、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城市管理行政执法等有关部门,按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管理工作。


第四条 街道办事处、乡镇人民政府协助房产主管部门对物业服务活动进行监督管理,指导辖区内业主大会设立和业主委员会换届等工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理纠纷。


居民委员会和村民委员会应当依法履行职责,支持、指导业主委员会的日常工作。


第五条 市物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律,规范行业经营行为,提高物业服务企业服务质量和服务水平,促进行业健康发展。


第二章 业主、业主大会和业主委员会


第六条 业主在物业管理活动中,依法享有权利,履行义务。


业主可以依法设立业主大会,选举业主委员会。


只有一个业主或者业主人数较少,且经全体业主同意不设立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。


第七条 尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域,街道办事处、乡镇人民政府可以指定物业所在地的居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责,但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。


第八条 业主委员会委员应当在具备下列条件的业主中选举产生:


(一)具有完全民事行为能力;


(二)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有一定的公信力和组织能力;


(三)按时交纳物业服务费,模范履行业主义务;


(四)本人及其近亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业或者下属单位任职;


(五)具备必要的工作时间。


第九条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当向物业所在地的区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料:


(一)物业管理区域划分意见书;


(二)房屋及建筑物面积清册;


(三)业主名册;


(四)建筑规划总平面图;


(五)交付使用公共设施设备的证明;


(六)物业管理用房配置证明;


(七)其他有关的文件资料。


第十条 物业管理区域具备设立业主大会条件的,业主可以向物业所在地的区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出设立业主大会的书面申请;业主未提出申请的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织、指导设立业主大会筹备组。


筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府代表、区、县(市)房产主管部门代表、居民委员会或者村民委员会、建设单位、前期物业服务企业和原房屋管理单位等组成。筹备组成员人数应为七人以上十五人以下单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二,筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表,由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内公告。


筹备组自业主委员会成立并依法备案起自行终止。


第十一条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:


(一)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;


(二)执行业主大会的决定和决议;


(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;


(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;


(五)监督管理规约的实施;


(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;


(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;


(八)调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷;


(九)业主大会赋予的其他职责。


第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列文件向物业所在地的区、县(市)房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续:


(一)业主大会设立和业主委员会选举的情况;


(二)管理规约;


(三)业主大会议事规则;


(四)业主大会决定的其他重大事项。


经业主大会同意,居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责的,也应当办理备案手续。


业主委员会应当依法刻制和使用印章。


第十三条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:


(一)管理规约、业主大会议事规则;


(二)业主大会和业主委员会的决定;


(三)物业服务合同;


(四)专项维修资金的筹集、使用情况;


(五)物业共有部分的使用和收益情况;


(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况;


(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;


(八)其他应当向业主公开的情况和资料。


第十四条 业主委员会任期届满前三个月,应当组织召开业主大会会议进行换届选举,并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。


业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,由街道办事处、乡镇人民政府组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。


第十五条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府一方作出责令其限期改正或者撤销其决定前,应当征得另一方行政机关的同意。


第十六条 业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有财物的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。


第三章 前期物业管理


第十七条 本条例所称前期物业管理,是指业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。


第十八条 建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。


多层住宅物业总建筑面积少于二万平方米、单栋高层住宅物业总建筑面积少于一万平方米、多层高层混合住宅物业总建筑面积少于二万平方米的新建物业项目或者投标人少于三人的,经区、县(市)房产主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。


第十九条 建设单位选聘物业服务企业从事前期物业管理的,应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前,向物业所在地的区、县(市)房产主管部门办理招标备案,并提供下列资料:


(一)建设单位工商营业执照和资质证书;


(二)物业管理区域划分意见书;


(三)招标文件;


(四)临时管理规约;


(五)法律、法规规定的其他材料。


建设单位制定的临时管理规约,不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。


第二十条 新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用,其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防等设施,道路、绿化、物业管理用房、停车位,以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用的标准,验收合格后方可交付使用。


第二十一条 新建住宅交付使用前,建设单位应当向区、县(市)房产主管部门办理新建住宅交付使用备案手续,并提供建设工程竣工验收文件及配套设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。


第二十二条 物业服务企业在办理新建住宅承接验收手续时,应当查验物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房。对于在承接验收中发现的问题,物业服务企业有权要求建设单位在一定期限内给予解决,并签订书面协议。


第二十三条 建设单位应当配合物业服务企业做好新建住宅承接验收工作,并移交下列资料:


(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工验收资料;


(二)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);


(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;


(四)建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料;


(五)业主名册;


(六)物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单;


(七)物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。


物业服务企业应当在承接验收手续办理完毕后三日内,到物业所在地的区、县(市)房产主管部门备案。


第二十四条 建设单位交付住宅物业时,应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。


第二十五条 建设单位应当自市建设主管部门同意办理工程竣工验收备案之日起,按照国家规定的保修期限和保修范围,履行物业的保修责任。


建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的,业主、业主委员会或者物业服务企业可以向市建设主管部门申请使用建设工程保修抵押金。


第二十六条 物业保修期满,市建设主管部门返还建设工程保修抵押金前,应当征求市房产主管部门和业主委员会的意见。


第四章 物业管理服务


第二十七条 物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务,配备相应的专业技术人员和管理人员。从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书。


市房产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理,对申请核定一级和二级资质的物业服务企业提出审查意见。


第二十八条 物业服务主要包括以下内容:


(一)提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划,经业主大会通过后组织实施;


(二)监督共用设施设备合理使用;


(三)物业管理区域内公共秩序的维护;


(四)日常清扫保洁,将装修及生活垃圾收集到城管部门指定的垃圾中转站;


(五)绿地及附属设施养护管理;


(六)物业管理区域内的公共区域的病媒生物防治;


(七)物业管理区域内机动车辆停放及交通秩序的维护;


(八)建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案;


(九)业主与物业服务企业约定的其他事项。


第二十九条 物业服务企业享有下列权利:


(一)根据业主大会决定对物业实施管理;


(二)收取物业服务费;


(三)委托专营企业承担专项物业服务;


(四)建议业主委员会协调与业主的纠纷;


(五)法律、法规规定的其他权利。


第三十条 物业服务企业应当履行下列义务:


(一)依法制订物业服务制度和物业服务方案;


(二)依照物业服务合同提供服务;


(三)提出物业公共部位、公共设施设备维修年度计划,提交业主大会讨论,年度计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等;


(四)每半年向业主委员会报告工作,报送物业维修账目,接受业主、业主委员会的监督;


(五)按照业主、业主委员会要求,列席业主大会、业主委员会会议,解答业主、业主委员会提出的咨询,听取意见和建议,改进和完善管理服务;


(六)在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产;


(七)按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作;


(八)劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为;


(九)协助有关部门做好安全防范工作;


(十)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。


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